中新網重慶2月11日電 (逸軒)房子,儼然已成為中國這十年來最受追捧的大件。每套房子背後都有一份購房合同,這份由房地產開發商提供的格式合同是否合乎規範、是否完善?這涉及到每位購房人的利益。
  重慶市第一中級人民法院近期對商品房買賣案件分析發現,現行《商品房買賣合同示範文本》對公共區域約定、宣傳材料和實景示範區沙盤能否視為合同補充、逾期交房賠付方式等問題語焉不詳,成為許多購房糾紛的爭議源頭。
  廣告時“藝術照”交房成“生活照”
  廖女士2007年買了重慶市北部新區一套新房。綠化率超高、小區景觀超好、樓間距超大……開發商的宣傳廣告和實體沙盤讓廖女士怦然心動,於是掏錢訂購。
  “交房後,我發現小區的綠化率、容積率、游泳池和網球場這些都和當初宣傳的不一樣!”她多次找開發商要求賠償,但雙方在賠償金額上存在較大差距,未能達成一致,一怒之下,廖女士將開發商告到渝北區人民法院。“宣傳中那些配套設施是我買房的重要原因,他們應該為承諾的話承擔責任。”廖女士說。
  法院經審理查明,該開發商的宣傳資料中載明的小區的容積率、綠化率、網球場、游泳池等情況確實與實際情況存在較大差距,但雙方簽訂的購房合同上,並未就上述事項專門約定。
  開發商方面認為,即使廣告內容與小區實際存在誤差,也不屬於違約行為,“房產廣告僅作為參考之用,不具備合同條款的效力。”
  重慶一中院終審判決認定,就本案而言,開發商的行為構成違約。
  但不是每位購房者都有廖女士的好運。二審承辦法官萬怡解釋說,法院認定本案中開發商違約,前提是將宣傳內容視為合同約定。
  “宣傳內容如果是對房屋及相關設施做的說明和允諾,該說明和允諾又是具體確定的,並且該宣傳內容對合同的訂立和價格有重大影響,那麼法院可以將宣傳內容視為合同約定。”萬怡告訴記者,在司法實踐中,能夠將宣傳內容視為合同約定的情形十分有限。
  為了規避法律風險,開發商往往會在宣傳資料上註明廣告內容僅作參考,該內容不視為合同約定。“更何況,許多購房者在訴訟中還面臨著舉證困難的情況。”萬怡表示,各種因素綜合起來,購房者在這類訴訟中,訴求經常得不到法律支持。
  誇大廣告宣傳,底氣從何而來
  “購房者認為開發商虛假宣傳,要求開發商承擔違約責任,自己認為非常合理的請求卻難以得到法院支持,一個重要原因就在於購房合同缺乏相應約定。”重慶一中院法官李穎說,商品房買賣合同一般以建設部和國家工商行政管理局2008年印發的《商品房買賣合同示範文本》(下稱《示範文本》)為基礎,開發商再酌情調整部分內容,形成統一的格式文本。因此,很多購房合同在簽訂過程中,開發商與購房人能磋商的內容比較有限。
  針對轄區內商品房買賣合同糾紛日益增多的情況,重慶一中院民四庭進行了專題調研,發現該類糾紛大多數發生在合同履行階段,而作為購房人與開發商雙方合同訂立的基礎,《示範文本》扮演著十分重要的角色。“我們認為《示範文本》中部分條款的設計在適用中存在問題,相對於房地產市場的發展來說顯得滯後了。”李穎說。
  “由於《示範文本》中沒有開發商違反廣告宣傳的具體違約責任約定,即便認定了開發商違約,應按照實際損失予以賠償,但卻因為這種損失往往難以具體明確,而只能酌情考量。”重慶一中院民四庭副庭長潘晨表示,《示範文本》相應條款的缺失不利於充分保護購房人的合法權益,也不利於引導開發商誠信經營。
  該院法官發現,《示範文本》不僅對開發商的宣傳內容缺少規制,對交付房屋質量的規定等方面也有待改進。
  不久前,重慶一中院審理了一起因房屋質量引發的糾紛,被告方房地產公司在法庭上始終以房屋取得了“一證兩書”為辯解理由,“交付的房屋已通過規劃、消防等相關部門檢查驗收,並取得了《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設工程竣工驗收備案登記證》(合稱一證兩書),房屋質量是合格的。而且房屋質量保證書中未載明滲水、返硝屬於保修項目,我們無保修義務。因此,未違反合同約定。”
  據瞭解,房屋買賣雙方一旦因為房屋質量問題發生爭議,“一證兩書”是開發商最常用的擋箭牌。房屋質量問題往往是購房人拒絕接房的主要原因,《示範文本》中約定開發商交付房屋時應具備“一證兩書”,但大多數房屋買賣合同中沒有就房屋質量進行更為具體的單獨約定。
  在具備“一證兩書”的情況下,法院很難認定開發商擬交付的房屋存在的質量問題是否影響到交付使用,從而難以判決開發商承擔逾期交房的違約責任,往往只能判令開發商承擔交房後的質量整改責任。
  示範文本不規範 亟需“治霾”
  因房屋配套設施與宣傳不符以及房屋質量問題引發糾紛,是近年來商品房買賣合同糾紛的重要類型。據重慶一中院統計,轄區法院2009年受理了商品房買賣合同糾紛3433件,到2011年上升到8423件,類型也呈現出多樣化特征。“一房二賣糾紛的情形有所減少,而涉及房屋質量、逾期交房、辦證以及房屋面積計算等方面的糾紛則呈上升趨勢。”李穎表示,房地產市場活躍,公民維權意識增強是案件數量上升的一個因素,但更多是源於雙方簽訂合同時對可能出現的情況缺乏預見性,而《示範文本》的進一步完善可以有效預防糾紛發生後無據可依的情況。
  首先,《示範文本》中關於小區公共使用部分的基礎設施和公共配套建築的基本情況缺乏明確規定,開發商容易利用這個缺失,對基礎設施和公共配套建築進行虛假、誇大宣傳。在缺少對開發商虛假廣告宣傳的違約責任約定的情況下,開發商受到懲處的損失與其獲得的收益相比微乎其微,導致違法行為難以得到有效遏制。
  其次,《示範文本》在房屋質量方面缺失相應條款的狀況更為突出。僅有開發商與相關職能部門參與,就可以取得“一證兩書”,購房者卻無法參與。李穎認為,即使相關單位對建築物或構築物的驗收合格,也並不完全等同於房屋質量符合開發商與購房人之間的合同約定。《示範文本》中僅將房屋具備“一證兩書”作為明確的交付條件是不完善的,當購房人因房屋存在質量問題拒不接房時,開發商可通過此種約定免除逾期交房的責任。
  除此之外,對於房屋存在不同程度的質量問題,購房人會向法院提出承擔修複責任、解除購房合同或賠償損失等訴求。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”但商品房質量問題到什麼程度為“嚴重影響正常居住使用”,由於沒有明確具體的標準,實際操作中更多依賴於法官的自由裁量。
  因房屋配套設施與宣傳不符以及房屋質量問題引發糾紛,是近年來商品房買賣合同糾紛的重要類型。據重慶一中院統計,轄區法院2009年受理了商品房買賣合同糾紛3433件,到2011年上升到8423件,類型也呈現出多樣化特征。“一房二賣糾紛的情形有所減少,而涉及房屋質量、逾期交房、辦證以及房屋面積計算等方面的糾紛則呈上升趨勢。”李穎表示,房地產市場活躍,公民維權意識增強是案件數量上升的一個因素,但更多是源於雙方簽訂合同時對可能出現的情況缺乏預見性,而《示範文本》的進一步完善可以有效預防糾紛發生後無據可依的情況。
  首先,《示範文本》中關於小區公共使用部分的基礎設施和公共配套建築的基本情況缺乏明確規定,開發商容易利用這個缺失,對基礎設施和公共配套建築進行虛假、誇大宣傳。在缺少對開發商虛假廣告宣傳的違約責任約定的情況下,開發商受到懲處的損失與其獲得的收益相比微乎其微,導致違法行為難以得到有效遏制。
  其次,《示範文本》在房屋質量方面缺失相應條款的狀況更為突出。僅有開發商與相關職能部門參與,就可以取得“一證兩書”,購房者卻無法參與。李穎認為,即使相關單位對建築物或構築物的驗收合格,也並不完全等同於房屋質量符合開發商與購房人之間的合同約定。《示範文本》中僅將房屋具備“一證兩書”作為明確的交付條件是不完善的,當購房人因房屋存在質量問題拒不接房時,開發商可通過此種約定免除逾期交房的責任。
  除此之外,對於房屋存在不同程度的質量問題,購房人會向法院提出承擔修複責任、解除購房合同或賠償損失等訴求。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”但商品房質量問題到什麼程度為“嚴重影響正常居住使用”,由於沒有明確具體的標準,實際操作中更多依賴於法官的自由裁量。  (原標題:重慶法院稱購房合同示範文本亟需“治霾”)
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